週末は彦根に行ってきました。

講演の内容は、これから住まいを購入したい・家を建てたいとお考えの方に知っておいて欲しい話です。
読者の皆さまにも、講演のポイントを数回にわたってお伝えしていきます。

住まいを購入したい・建てたいと考えた時に、多くの人が不動産会社を廻り、住宅展示場に行ってしまいます。この最初の行動こそが、あとあと思わぬ失敗に繋がる原因です。

長い時間を家族とともに過ごす住まいは、誰もが快適であって欲しいと考えるでしょう。

そのため、価格や広さ、立地、外観、内装といったことに、物件選びの基準がおかれているようですが、もっと大切なことは不動産は資産にならないことを理解し、生涯にわたって住み替えや建て替えの必要がない住まいを選ぶことです。

住まいを購入したり建築したりする方の多くは、家を資産と考えているようです。そもそも資産とは、将来お金を生んでくれる可能性があるものをいいます。住宅地の土地が安い時期に購入し、値上がりした時に売却することができれば、お金を生んでくれる資産ということです。

住宅地の土地価格は、概ね30歳から45歳の人口が多い時（殆どの人がこの年代に住まいを購入する）に値上がりします。逆にこの年代の人口が少ない時は、土地の価格は下落します。

第1次ベビーブーム世代が30歳に差し掛かるのが1980年で、その頃から土地価格は大きく上昇します。1990年半ばになると、この世代が45歳を過ぎてきますので、土地の価格は一気に下がりました。

その後、第1次ベビーブームの子供世代が30第に差し掛かる2005年頃から、再び土地の価格が上昇しています。そして、それらの世代がもうすぐ45歳を迎えようとしています。

今後の人口推移について、確認しておきましょう。

2050年には日本の人口は約9700万人、2060年には9000万人を割るという推計があります。3割もの人口減少です。また、今、住まいの購入や建築を考えられている方の多くは、2060年に70代から80代前半のはずです。つまり、平均寿命内に収まっているということです。

現在、全国の空き家率は14%です。人口減少によって、2033年には空き家率が倍増し、2050年には38%が空き家になる試算です。
明らかに過剰供給ですが、新築着工は重要な経済指標（経済対策）ですから、止めたくても止められないジレンマでしょう。

家を買う・家を建てる時に、理解しておきたいのは

１、住宅地の土地（居住用不動産）は、今後起こるであろうインフレを加味しなければ値下がりすること
２、住み替えや売却は難しくなること
３、建て替えをせずに生涯住める住まいを購入・建築すること

ようやくローンが完済出来たころに、住み替えしないといけない、立て替えなければいけない。こうなってしまったら、思わぬ売却損や建て替え費用で家計が圧迫されます。

家を買う・家を建てる時に一番大切なことは、生涯住むことができる家かどうかです。工務店やハウスメーカーを選ぶ基準は、長持ちする家を建てているかどうかが最優先です。安く見える物件は、あとあと修繕費がかさんだり、さんざん修繕費を使った後で、最後は建て替えせざるを得なくなったりする危険があることも頭に入れておきましょう。

一般的な家庭における支出で最も大きいものは、住まいにかかるお金です。家の購入・建築を失敗しないことが、豊かな家計をつくる入り口です。